Einleitung
Eine verlässliche Immobilienbewertung setzt fachliche Qualifikation und eine unabhängige Arbeitsweise voraus. Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 bildet dafür einen transparenten und überprüfbaren Rahmen. Sie stellt sicher, dass Bewertungen methodisch sauber, nachvollziehbar und nach anerkannten Standards erstellt werden.
Was bedeutet die Zertifizierung?
Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 bestätigt, dass ein Sachverständiger über die erforderliche fachliche Kompetenz verfügt und diese regelmäßig nachweisen muss. Grundlage ist ein strukturiertes Prüfverfahren durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle. Die Prüfung umfasst:
- fundiertes Fachwissen
- sichere Anwendung der Bewertungsverfahren
- rechtliche Grundlagen
- nachvollziehbare Dokumentation
- regelmäßige Überwachung und Fortbildungspflichten
Ein Zertifikat darf nur vergeben werden, wenn alle Anforderungen erfüllt und fortlaufend überprüft werden.
Meine Zertifizierung
Ich bin als Sachverständiger für Immobilienbewertung durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Zertifizierungsstelle (Sprengnetter Zertifizierung GmbH) zertifiziert.
Darüber hinaus verfüge ich über eine zusätzliche Zertifizierung der DEKRA. Beide Qualifikationen werden regelmäßig überwacht und setzen eine fortlaufende fachliche Weiterbildung voraus.
Warum die Zertifizierung wichtig ist
Immobilienbewertungen werden häufig für Entscheidungen mit finanziellen oder rechtlichen Folgen benötigt. Die Zertifizierung bietet dabei eine verlässliche Grundlage:
- klare, überprüfbare Qualitätsstandards
- neutrale und unabhängige Arbeitsweise
- methodisch konsistente Ergebnisse
- nachvollziehbare Herleitung des Markt- oder Beleihungswertes
- fachliche Sicherheit für Gerichte, Behörden und private Auftraggeber
Für Auftraggeber entsteht dadurch ein hoher Grad an Transparenz und Verlässlichkeit.
Gesetzliche Grundlagen
Die DIN EN ISO/IEC 17024 ist eine international anerkannte Norm für die Personenzertifizierung. Sie legt fest:
- wie die fachliche Eignung nachzuweisen ist
- wie Prüfungen durchgeführt werden
- in welchen Abständen Überwachungen stattfinden
- welche Anforderungen an Neutralität und Unabhängigkeit gelten
Zertifizierungsstellen müssen zusätzlich durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert sein. Nur dann entspricht die Zertifizierung der gesetzlichen Norm und ist europaweit gültig.
Gleichstellung mit ö.b.u.v.-Sachverständigen und Gutachterausschüssen
In vielen Bereichen besteht heute eine faktische Gleichstellung:
- Die EU‑Dienstleistungsrichtlinie sieht zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 als gleichwertig zu öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, sofern die Zertifizierung den gleichen Qualitäts- und Neutralitätsanforderungen entspricht.
- Gerichte können zertifizierte Sachverständige nach 17024 genauso beauftragen wie ö.b.u.v.-Sachverständige, sofern fachliche Eignung vorliegt.
- Auch Mitglieder von Gutachterausschüssen wenden dieselben normierten Bewertungsverfahren an wie zertifizierte Sachverständige.
Die Qualifikation ist damit im fachlichen und methodischen Anspruch vergleichbar, auch wenn die Wege der Anerkennung unterschiedlich sind.
Anerkennung durch Gerichte und Behörden
Für bestimmte Gutachtenarten sieht § 404 Abs. 3 ZPO vor, dass bevorzugt öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige heranzuziehen sind. Gerichte dürfen jedoch auch andere qualifizierte Personen beauftragen, wenn besondere Gründe dafür sprechen. Die Vorschrift gilt nach ständiger Rechtsprechung lediglich als Ordnungshinweis. Sie verpflichtet die Gerichte nicht zwingend, ausschließlich öffentlich bestellte Sachverständige zu wählen (u. a. OLG Hamm, 07.06.2010 – 6 U 213/08; OLG Düsseldorf, 04.12.2012 – I‑23 U 181/11).
Daraus folgt: Die Beauftragung eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen ist rechtlich ebenso zulässig und stellt keinen Verfahrensfehler dar.
Liegt eine Zertifizierung vor, aber keine öffentliche Bestellung, entsteht dadurch keine Vermutung mangelnder Fachkunde. Die erforderliche Sachkunde ergibt sich in diesem Fall aus der Zertifizierung selbst. Eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 wird von der Rechtsprechung als gleichwertiger Nachweis zur öffentlichen Bestellung angesehen (LG Hechingen, 19.07.2017 – 1 OH 19/15). Sie dokumentiert eine überprüfte fachliche Qualifikation, die im gerichtlichen Kontext anerkannt wird.
Anerkennung durch die Finanzverwaltung
Der Gesetzgeber hat § 198 des Bewertungsgesetzes angepasst und ausdrücklich festgelegt, dass Gutachten zertifizierter Sachverständiger zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig geeignet sind. Anlass hierfür war ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 5. Dezember 2019 (II R 9/18), das die Verwendbarkeit solcher Gutachten zunächst eingeschränkt hatte. Die Finanzbehörden hatten das Urteil zwar nicht angewendet, dennoch bestand rechtlicher Klärungsbedarf.
Im weiteren Verlauf legte das Bundesministerium der Finanzen einen Gesetzesentwurf vor, der die Gleichstellung zertifizierter Sachverständiger gesetzlich verankern sollte. Ziel war es, sicherzustellen, dass neben Gutachterausschüssen sowie öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen auch Sachverständige mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 als geeignete Sachverständige anerkannt werden.
Der Bundestag hat dieser Klarstellung zugestimmt und § 198 BewG entsprechend ergänzt. Danach gilt nun:
„Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.“
Die Neuregelung ist am 23.07.2021 in Kraft getreten. Damit steht fest:
Gutachten zertifizierter Sachverständiger können nicht nur gegenüber Finanzämtern, sondern auch vor den Finanzgerichten als geeigneter Nachweis verwendet werden. Die Änderung stärkt die Position zertifizierter Sachverständiger und bestätigt deren fachliche Eignung im steuerlichen Bewertungsrecht.
Unterschied zu Zertifizierungen durch DEKRA, TÜV oder ähnliche Stellen
Zertifizierungen anderer Anbieter, etwa von DEKRA oder TÜV, können zusätzliche Qualifikationen vermitteln. In der Praxis erfüllen sie jedoch in aller Regel nicht die Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024.
Das bedeutet insbesondere:
- es liegt meist keine Akkreditierung durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) vor
- die Zertifizierung ist rechtlich nicht mit der Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 gleichgestellt
- Umfang und Tiefe der Überwachung unterscheiden sich von den Vorgaben der DIN EN ISO/IEC 17024
Für Auftraggeber ist eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 daher klar von Vorteil, da sie europaweit anerkannten, einheitlichen und überprüfbaren Standards folgt.
FAQ – Häufige Fragen
Sie stellt sicher, dass Prüfungen und Überwachungen objektiv, unabhängig und nach internationalen Standards erfolgen.
Die regelmäßige Überwachung erfolgt jährlich, eine vollständige Rezertifizierung nach einem festen Zeitraum (in der Regel alle 5 Jahre).
Die Wege der Anerkennung unterscheiden sich. Die fachlichen Anforderungen, die Neutralität und die Unabhängigkeit sind jedoch vergleichbar.
Ja. Die DIN EN ISO/IEC 17024 ist ein international gültiger Standard für Personenzertifizierungen. Zertifizierungsstellen müssen durch die DAkkS oder eine gleichwertige Akkreditierungsstelle der EU akkreditiert sein. Dadurch ist die Zertifizierung grundsätzlich europaweit einzuordnen.
Zertifizierungen durch DEKRA oder TÜV können fachliche Kenntnisse bestätigen, folgen jedoch in der Regel nicht den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024. Die DIN‑Zertifizierung verlangt eine unabhängige Prüfung, eine DAkkS‑Akkreditierung der Zertifizierungsstelle und eine regelmäßige Überwachung. Dadurch ist sie rechtlich und methodisch anders eingeordnet als Schulungs‑ oder institutsbezogene Zertifikate.
Bei Fragen zur Immobilienbewertung oder zu einem Gutachten erreichen Sie unter wie folgt:
Telefon: 07051 5974492